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压力城市“救市”大幕已拉开,谁会是下一城?

2021-10-13

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压力城市房地产调控适度松绑的大幕正在拉开。
10月10日,国庆假期一过,哈尔滨市出台“十六条”政策稳定房地产市场,打响房地产“救市”第一枪。
较早之前,8月以来,“东三省”中沈阳和长春曾出台过救市措施,至此东三省全部加入“救市”行列,市场下行压力巨大,是“救市”的主因,国家统计局数据显示,东北地区前8月销售金额同比负增长。然而,青年人口大量流出、陷入深度老龄化所导致的购房需求萎缩乃是东北楼市持续低迷的根本症结所在。
哈尔滨楼市正成为压力城市的缩影。
这些城市基本上具备三大典型特征:房价下滑过快、库存风险过高、高土地财政依赖度城市且土地流拍率居高不下,此类城市房地产调控有望迎来适度放松。

01

压力城市纷纷“救市”

热点城市调控升级的另一面,压力城市正面临市场下行趋势。

 

作为全国首个较为全面的“救市”政策,哈尔滨稳楼市“十六条”将市场压力情绪推向高潮。

 

从具体内容来看,主要强调了两个方面。房企端,降低预售取证门槛、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动等,有助于房企更好的进行销售和开发,减轻企业流动资金压力居民端,发放购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限,促进购房需求释放,多渠道强化去库存。

 

不仅是哈尔滨,短短2个月内,东北三大省会城市都已出台救市举措。9月9日,沈阳提高人才购房补贴标准,博士、硕士、本科技师首次购房分别补贴7、4、2万元;9月13日,长春发布购房补贴,首次购买90平方米以下商品房的留长就业人才及进城农民,分别按50元/平方米、80元/平方米额度予以补贴。

 

在此之前,为应对和缓解市场下行压力,多个城市“限跌”、“财税托市”,如岳阳、昆明等7城相继落地“限跌令”,珠海等5城在财税层面出台支持性政策。

 

各城市之间分化加剧的大背景下,热点城市“防上涨”,压力城市“救市”减压,核心是“稳”,防止城市房价出现大涨或大跌。

02

前8月东北商品房销售额同比负增

东北地区市场下行压力从数据中可以直观的看出来,国家统计局数据显示,1-8月,东北地区商品房销售面积同比增长1.8%,远低于全国15.9%的平均增速,销售金额同比下降0.2%,为唯一负增长的地区。

 

从核心城市表现来看,2021年前8月,东北地区4个核心二线城市中,仅大连商品住宅成交实现同比正增长,沈阳、长春、哈尔滨3个省会城市成交较之2019年同期跌幅都在两成以上,市场压力不言而喻。

 

出台“救市”政策的哈尔滨,更是遭遇量价齐跌的情况,其中2021年前8月,哈尔滨新建商品住宅成交较2019年同期跌幅高达59%。此外,哈尔滨房价已跌至2018年水平,8月成交均价仅为13469元/平方米,国家统计局数据显示,8月哈尔滨新房、二手房价格同环比下跌,同比更是下降0.6%。

表:2021年前8月沈阳、长春、大连、哈尔滨

商品住宅成交情况(万平方米)

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数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

东北地区二线城市尚且如此,三四线城市楼市下行压力更大。

 

以阜新为例,2020年以来,阜新房价整体呈现下行趋势,2021年9月,商品住宅成交均价跌至4465元/平方米,创近3年来新低。今年以来,阜新更是有“万元白菜房”引发热议,作为资源枯竭型城市,阜新房地产市场下行走势和产业衰退、人口净流出一样难以逆转。

 

此外,辽宁“第三城”鞍山市场已显露疲态,2020年以来,成交均价虽有所上涨,但成交套数明显缩水,需求逐渐释放殆尽。


图:2019年-2021年前9月

阜新商品住宅成交量价(单位:套,元/平方米)

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数据来源:CRIC

03

购房需求萎缩成东北楼市之痛

人口流出、购房需求增长乏力乃是东北地区楼市持续低迷的症结所在。

 

“七普”数据显示,截至2020年末,黑吉辽三省常住人口规模为9851万,较2010年末减少1100万人,累计降幅多达10%。其中,东北三省常住人口均呈现下滑趋势,黑龙江省十年内人口减少646万人,降幅达到17%。

图:2010年、2020年

东北三省常住人口(万人)

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数据来源:人口普查


哈尔滨最为典型,东三省省会城市中,只有哈尔滨过去十年来人口负增长,“七普”数据显示,2020年末哈尔滨常住人口约为1001万人,较2010年末减少约63万人,要知道,在“六普”中,2010年末较2000年末哈尔滨人口增加122万。

 

东北三省37个城市中,除沈阳、大连和长春三个城市实现常住人口正增长外,哈尔滨、大庆和佳木斯等20个城市,人口规模增速均由正转负。

图:2000-2010、2010-2020年

东北地级市常住人口(万人)

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数据来源:人口普查

青年人外流加速东北人口老龄化进程,目前,东三省所有地级市均已进入深度老龄化阶段

 

“七普”数据显示,2010年-2020年,东北各市60岁以上人口占比增幅普遍在10个百分点以上,远超全国5.4个百分点。

 

按照国际惯例,65岁以上年龄人口超过14%即是迈入深度老龄化阶段,统计显示,截至2020年,东北地区所有地级市这一比例均超过14%,多数城市在16%以上,抚顺、本溪、丹东、锦州等更是逼近20%的超深度老龄化红线。

 

再来看哈尔滨,2020年末,60岁及以上人口达到220.0万人,占21.98%,人口的比重上升9.21个百分点;65岁及以上人口共146.6万人,占14.65%,比重上升6.56个百分点。

 

具有强劲购买力和购买意愿的青年人口流失,加之老龄化严重,直接导致购房需求萎缩,随之而来的是市场预期的转变,再叠加房地产信贷收紧等短期因素影响,东北房地产市场走弱乃至疲软也是意料之中。

图:2010、2020年东北地级市60岁及以上人口占比(%)

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数据来源:人口普查

04

三类压力城市或将适度松绑

“金九银十”惨淡收场,预示着四季度房地产市场难言乐观。

 

市场端,三季度以来,珠海、惠州等四市降低二手房交易个税,长春、哈尔滨等出台购房补贴,旨在刺激购房消费,由此看来,地方调控编辑放松的序幕正徐徐拉开。

从城市基本面来看,三类压力城市房地产调控或迎来适度松绑。

 

首先,房价下滑过快的城市。从国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况来看,8月,太原、哈尔滨、秦皇岛、岳阳、常德、泸州、南充等7个城市新房价格同、环比齐跌,石家庄、北海、襄阳等16个城市二手房价格显著低于2020年平均。此外,昆明、唐山、株洲等出台“限跌令”的城市市场形势更为严峻,适度放松调控也可给予市场喘息空间。

 

第二类,库存风险过高城市。CRIC数据显示,兰州、烟台、肇庆等29个城市库存消化周期突破18个月的警戒线,衡阳、宝鸡等城市更是超过30个月。南宁、惠州、运城等9个城市库存处在持续上升通道,消化周期也已逼近红线,库存风险亦不容小觑。


表:2021年8月商品住宅高库存城市(月)

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数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

第三类,高土地流拍率且高土地财政依赖度城市。其中,昆明最为典型,2021年1-8月,昆明国有土地出让金收入达到368.1亿元,占一般公共预算收入比重81%,9月,昆明主城区供地10宗,其中5宗流拍,3宗中止交易,仅2宗成功出让,即便是以往房企激烈争夺的经开区清水片区宅地,也因故中止拍卖,压力可见一斑。

压力城市仍需为市场减压,防止城市房价出现大幅下滑,预计成交持续低迷、房地产库存高企的压力二、三线城市有着强烈的托底房地产市场内在冲动,未来放松对冲或刺激的可能性颇高。整体来看,本轮楼市调控成效显著,不过“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转,部分压力城市局部放松的“救市”政策不足以扭转“房住不炒、因城施策”的政策主基调,“稳楼市”无疑将是一场持久战。


本文转载自:丁祖昱评楼市

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