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6个篇章 | 2021上半年中国房地产总结与展望

2021-06-30

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2021年过半,纵观上半年的房地产市场,在“房住不炒、因城施政”的大环境下,结合新政出台,出现了很多新变化,今天,我们将从政策篇、土地篇、行业篇、投资篇、城市篇、企业篇,6个篇章逐一解读。

政策篇 导读

加码调控与信贷严管落实“三稳”,租赁、税改等长效措施料将加快

上半年总结


01中央继续坚持房住不炒、因城施策,约谈13城监督落实“三稳”

上半年,在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下,中央从全局角度出发,全面、精准把控全国房地产市场,并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏,确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。上半年,中央就房地产市场密集发声,严格落实“房住不炒”的政策主基调。1月6日,住建部部长王蒙徽强调,要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。3月5日,全国两会召开,李克强总理作政府工作报告,提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。4月30日,中央政治局会议召开,会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,并首提防止以学区房等名义炒作房价6月10日,银保监会主席郭树清既发表“房地产是最大灰犀牛”言论后再次预警楼市,称押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价与此同时,住建部实地调研北京、上海、深圳、杭州、无锡等13个热点城市,要求夯实城市政府主体责任,必要情况下采取针对性的调控政策措施,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。具体而言,1、2月,住建部副部长倪虹率队赴上海、北京、深圳调研。3月3日,住建部副部长赴杭州、无锡调研,要求城市政府充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性,引导好预期,坚决遏制投机炒房。3月22日,住建部再赴成都、西安调研,要求落实房地产调控主体责任,建立“人、房、地、钱”联动机制,从源头上稳定预期,针对房地产市场存在的突出问题,及时采取措施。

3月23日,住建部就变相放开限购问题约谈南昌市政府,并派出督导组赴南昌现场督导。4月8日,住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人,要求切实提高政治站位,扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。


02土地出让金划转税务部门征收,长期利于控制并压降地方政府杠杆率

03以严打经营贷为主、调升房贷利率为辅,信贷资金管控全面趋紧上半年,房地产贷款集中度管理制度效果日渐显现。银保监会数据显示,截至4月末,银行业房地产贷款同比增长10.5%,增速创8年来新低,6家大型国有银行全部实现集中度下降。体现在城市层面,上半年核心一、二线城市以及热点三四线城市,纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长现象。信贷资金用途合规性审查趋严,谨防资金违规流入房地产市场。3月26日,银保监会、住建部和央行三部委全面收紧经营贷监管,强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理,严防经营贷违规流入楼市。各地开展个人住房信贷管理自查,监督检查力度有所加大,3月,北京自查发现违规流入房地产市场金额约3.4亿元,占自查业务量0.35%,4月,上海银保监局稽核发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场,6月,厦门房管局查实2725笔共计17.93亿元贷款违规流入楼市,其中确认被“炒房”组织直接套取共计1.01亿元。此外,监管覆盖范围不断扩大,6月重庆、内蒙、广州、深圳等多地监管部门,就“过桥贷”、“赎楼贷”等业务,对小贷公司、融资担保机构展开约谈和监控,意味着监管对象扩展到非银行类金融机构受信贷收紧影响,2月开始,全国房贷利率止跌回升,并趋势性上移。融360数据显示,2021年5月,全国首套房平均房贷利率5.33%,较2020年底上涨11BP,二套房贷款平均利率5.61%,较2020年底上涨8BP。热点城市房贷利率调整尤为频繁,5月,深圳、广州、苏州、宁波、杭州等相继上调首套房、二套房贷款利率。深圳建行上调房贷利率,首套房贷款利率5.10%,二套房贷利率5.60%。广州房贷额度告急,四大行统一上调利率,首套房贷款利率从二月初的5.2%,普遍上调到5.3%-5.4%,二套房贷利率普遍从5.4%调到5.5%。苏州四大银行首套房贷利率全部上调至5.70%起,二套房贷利率6.00%起。宁波地区工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、招商银行、民生银行等主流银行将住房按揭贷款利率上调10BP,首套房调到5.45%,二套房调至5.7%。杭州多家银行上调首套、二套房贷利率,调整后,首套房利率5.4%,二套房5.5%。


04西安、合肥等24城升级调控并下沉到县市,上海连番7次加码

上半年,各地政府落实城市主体责任,因城施策、综合施治,促进房地产市场平稳健康发展。湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24市相继升级调控,主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。上半年地方调控政策还呈现三大特征:其一,调控下沉到县市,政策严苛程度甚至超过主城区;其二,上海俨然是本轮房地产调控的风向标,上半年政策连番7次加码;其三,成都、南通、衢州等政策力度相对温和,难以实质性扭转市场预期。其一,调控下沉到县市,义乌、江山、龙游等县市出台调控新政,政策严苛程度甚至超过主城区。典型如义乌,3月落地限售,新房自取得不动产权证2年内不得出让,而金华主城尚未实行限售。其二,上海仍然是近期房地产调控风向标,上半年政策连番7次加码。1月21日,上海率先出台“沪十条”,封堵假离婚购房漏洞,将增值税征免年限由2年上调至5年,加强个人住房贷款审慎管理。1月25日,上海又将法拍房纳入限购范围。2月6日,上海新房认购积分摇号制度正式施行。3月3日,“沪七条”发布,规定按照优先购房政策购买的商品房限售5年,商品住宅用地出让实行限价竞价。3月12日,上海市房管局发出公告,2021年上海将主要采取集中批量入市的方式供应新建商品房。5月28日,上海进一步理清购房条件,获得新房认购资格即认定为名下购房套数。其三,成都、南通、衢州等政策力度相对温和,难以实质性扭转市场预期。典型如南通,4月8日被住建部约谈,4月20日紧急出台十条调控举措,但仅限于供应端有所收紧,并未涉及限购、限贷、限售等需求端调节,实难根本性扭转市场预期。

0522城集中供地以期平抑地价,上海、武汉试行新房集中供应以稳预期

下半年展望


06租赁、房产税改等调控长效措施出台料将提速,供需两端落实“三稳”

我们认为房地产长效机制改革将步入“深水区”,尤其是租赁住房供给和房地产税制改革或将提速,速度和力度都要高于市场预期,通过在供需两端持续发力,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标。供应端主要涉及以下三点:其一,土地出让金划转税务部门征收,并非代表土地财政制度的终结,土地财政仍是地方政府重要的财政收入来源,而是出于防范并化解地方财政风险的考量,在一定程度上限制城投平台供地的非市场化行为,控制并压降地方政府杠杆率其二,房企融资的“三道红线”将持续发力,并将由12家试点房企扩大到所有企业,严控房企有息负债规模,引导融资激进房企降杠杆。受此影响,房企融资能力将备受考验,融资能力的高低或将成为企业的核心竞争力。与此同时,房企的投资经营战略也将发生质的改变,房地产行业或将对标制造业,秉持有质量增长的基本原则,适当土储规模、高周转开发运营或将成为下一阶段的行业主旋律其三,集中供地城市名单有望进一步扩容,利于市场形成土地供应充足的一致预期,进而降低重点城市土拍热度,严防地价上涨推升房价上涨预期。受此影响,企业投资策略需重新调整,龙头房企凭借全国化布局、资金渠道多最为受益,中小房企或将被迫向非重点城市下沉,行业内的优胜劣汰、企业间的兼并重组或将成为市场常态需求端主要涉及以下三点:其一,热点城市调控政策常态化,继续坚持“房住不炒”的政策主基调,夯实城市政府主体责任,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。强化住房的居住功能,积极支持居民自住及改善性购房需求,弱化住房的投资属性,热点城市仍需出手重拳,严堵政策监管漏洞,全面打压投资、投机性需求。其二,狠抓落实房贷管理的“两道红线”,确保居民杠杆率不再继续上升。以房贷管理的“两道红线”为监管准绳,商业银行将严控个人住房贷款投放节奏,房贷利率仍将趋势性上移,并进一步强化信贷资金用途管理,通过商业银行全面自查、监管部门排查问责,严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场。

其三,基于税收法定原则,只有完成房地产税立法,才能全面免征收房地产税,理论上,距离房地产税全面征收似乎有较长时间周期。但我们认为,在目前形势下,房地产税或将分别推进,扩大试点城市范围,并体现一定的政策力度,而这一举措出台的速度和力度或将远超市场预期。随着住房持有成本的大幅增加,势必在京沪深杭等资本聚集的主要城市抑制市场投机投资炒作氛围,引导潜在购房群体理性购房,逐步扭转长期以来房价易涨难跌的一致预期,让资金弃虚入实,投入到其他实体产业的研发生产和技术升级中,推动经济良性增长。


07热点城市坚持调控力度不松劲,压力城市积极去库存为市场减压
房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,夯实城市政府主体责任,切实将稳地价、稳房价、稳预期落到实处热点城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲,维稳房地产市场,主要涉及以下三点:其一,调控政策难言松绑,仍需结合市场实际变化情况,及时采取针对性的调控政策措施。而从我们实际调研情况来看,厦门、泉州、盐城等热点城市楼、地市持续火热,房价犹存一定的上涨压力,不排除加码调控的可能性。其二,进一步规范房地产交易秩序,具体涉及新房实行摇号销售,并在配售房源比例、优先选房等环节向刚需、人才适当倾斜。建立二手房参考价格,尤其是学区房,价格更需严控。并加强市场监管,各经纪结构及从业人员不得渲染、炒作房屋成交信息,制造市场恐慌情绪,严惩虚假销售、恶意炒作、哄抬房价等市场乱象。其三,强化市场预期管控,具体涉及加大供地力度,调升居住用地供地比重,缓解市场供不应求的现状。土地出让环节采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等竞价方式,进而给土拍市场降温,防止地价上涨助推房价上涨预期。压力城市仍需积极去库存,为市场减压,主要涉及以下三点:其一,土地供应要有供有限,根据各区域、板块市场的供求关系,针对性地调节供地计划,热点板块适度增加土地供应,压力板块则少供地乃至阶段性不供地,项目体量更应严格控制,给予市场喘息的良机。其二,支持居民自住以及改善性购房消费,那些需求羸弱的压力城市更要在需求层面予以刺激,购房补贴、税费减免均是可以操作的选项,其对市场拉动力或将更为直接有效。其三,棚改仍是迅速激活市场热度的催化剂,棚改货币化安置既能创造不菲的增量购房需求,又能提供较强购买力支撑,利于加快楼市成交去化,缓解市场去库存压力。

附表:2021年上半年重要政策汇总


资料整理:CRIC


土地篇 导读

成交规模不及上年同期,优质土地占比提升刺激市场热度上涨。

2021年上半年,土地市场成交量缩价涨,溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨了3个百分点,市场热度较2020年下半年明显上升。分城市能级来看,在集中供地新政的作用下,一线城市土地成交量和成交金额同环比均呈上升趋势;但二、三线城市成交量不敌去年同期,同比分别下滑1%和19%,环比降幅更是均超30%。市场热度方面,各能级城市表现不一:除一线城市受限价影响、同环比均下滑外,二三线城市溢价率同环比均上行,尤其是长三角区域,无论是杭州、宁波、合肥等二线城市,还是徐州、盐城、温州等三四线城市,溢价率均超过20%,市场热度明显高于其他区域。

上半年总结


01土地成交规模下滑,各能级城市地价全线上涨

总成交体量低于去年同期,一线同比大增。受重点城市“两集中”新政的影响,非重点城市成交总量明显减少。上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为9.0亿平方米,同比下跌14%。价格方面,受能级城市成交占比提升及优质土地集中出让的影响下,平均楼板价同环比均呈上涨趋势,上半年平均地价达3457元/平方米,环比上涨了38%,同比也有29%的涨幅。分城市能级来看,“两集中”新政之下,一线城市上半年土地成交量和成交金额同比均大幅上涨;二线城市成交量虽不及去年同期,但是杭州、南京等城市优质地块的助力下,成交金额同比大涨26%;三线城市成交量和成交金额均不敌去年同期,同比分别下滑19%和2%。不过,各能级城市的成交地价均保持一致,其中二线城市地价涨势最为突出,上半年地价增至5587元/平方米,环比涨幅高达38%,同比也高达27%。


02中西部二线城市成交规模继续领跑,长三角地市热度持续高位

从重点监测城市来看,中西部城市上半年持续领跑,重庆、长沙、郑州、成都等供地大户成交量均在1200万平方米以上,其中重庆上半年共成交了2292万平方米,继续领跑;并且这四个城市上半年成交量均超过去年同期,尤其是长沙增幅最为突出,同比涨幅高达63%。此外,东部热点城市如杭州、盐城、上海、广州、南京、温州、济南、天津和苏州等城市供地力度明显加大,成交体量均超过了去年同期水平。值得注意的是,由于长春已经进行了两轮集中供地,成交规模同比大增,上半年成交规模增至1849万平方米,仅次于重庆,排在第二位。各能级城市来看,一线城市中,仅上海和广州入榜,分别位列第8和9位,三四线城市中,盐城、温州、徐州和洛阳均入榜,并且盐城和温州分别位列第7和11位,排名相对靠前。联系市场热度来看,长三角区域的土拍热度明显较高。徐州、盐城、宁波、杭州、温州、合肥等城市的溢价率在优质土地出让的带动下都超过了20%,其中徐州上半年平均成交溢价率更是高达60%,在成交量前20城市中溢价率排第一,其中铜山区土地单价纪录更是在今年刷新,土拍热度由此可见一斑。此外,西安、重庆等中西部城市在热点区域优质土地大量入市的带动下,溢价率均超30%,不过这些城市多是一些地价水平较低的城市,总的来看,市场热度不及限价严苛的长三角区域。


03集中供地下流拍率表现平稳,长春等低热城市成流拍主力

下半年展望

下半年土地市场仍将“稳”字当头,全年成交量预计和2020年持平

2021年上半年,土地市场供应端发生巨大变革,“两集中”供地新政在2月末重磅出台,22个市场火热的重点城市住宅用地需集中挂牌、集中出让且一年仅能公告3次。受此影响,各城市的土地出让节奏被打乱,上半年土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩。不过,结合土地供应计划来看,全国土地计划供应量和去年相比变化不大,加之住建部、自然资源部等部委要求人口流入较多的城市加大宅地供应,以此来看下半年的土地供应规模预计会明显增加,全年成交量和2020年相比大概率持平。

市场热度方面。虽然前4月份土地市场热度持续上升,溢价率一度升至24%的高位,但随着调控收紧进一步下沉,热点城市严格控溢价并加强对地价、房价的管控,5、6月份的溢价率明显下降,市场热度明显得到控制。接下来,结合政策层面来看,中央上半年多次提及“房住不炒”,对房地产行业的金融监管也在加强,地方政府调控动作频频,土地侧除加强价格管控外对参拍房企要求也明显增加;由此来看,下半年土地市场仍是“稳”字当头,城市热度趋平将成为主流现象。

行业篇 导读

上半年销售高增长且分化加剧,下半年拿地、开工将回升。

2021年上半年,全国新建商品房销售保持极高活力,商品房单月销售规模较2020年、2019年同期均大幅增长,但区域分化表现也前所未有之突出,前5月东部地区销售面积近3亿平方米。与此同时, 新开工、土地购置规模持续低位的影响,施工建安投资成为开发投资主支撑。 下半年,我们认为,随着去年基数上升和需求过度透支,行业销售规模增速也将持续收窄至低位增长甚至负增长。土地供应高峰和开工压力下拿地和开工面积较上半年将有较大幅度回升,但在“三条红线”及信贷压力下开发投资增速亦难有大幅增长空间。

上半年总结

01前5月销售规模较过去两年增长超36%,东部地区销售面积超3亿方据国家统计局数据:1—5月,商品房销售面积66383万平方米,同比增长36.3%;比2019年1—5月增长19.6%。商品房销售额70534亿元,增长52.4%;比2019年1—5月增长36.2%。

东部地区是全国销售规模主支撑源和增速主增长点。1—5月,东部地区商品房销售面积28385万平方米,创近两年新高且增速高于全国水平。前5月东部地区商品房销售面积同比增长42.5%,不仅远高于西部和东北地区,而且涨幅较因疫情前值较低的中部地区高1.2pts。如浙江、福建、江苏等省份城市普遍出现新房沽清、秒开秒罄等现象,是当前全国商品房销售的主要支撑。


02前5月新开工累计同增速仅7%为五年内同期最低,5月同比降6%已至负增长据国家统计局数据:1-5月,房屋施工面积839962万平方米,同比增长10.1%,涨幅较4月收窄0.4pts。房屋新开工面积74349万平方米,增长6.9%,涨幅收窄6.8pts。房屋竣工面积27583万平方米,增长16.4%,涨幅收窄1.5pts。

对比历年新开工规模,2021年前5月房屋新开工面积累计增速为除2020年外历史最低。2021年前5月累计同比增速跌破10%表明当前房企在房屋新开工方面投资的乏力和审慎。


03融资严管与土拍双集中叠加,前5月土地购置面积同比跌7.5%规模历年最低据国家统计局数据:1—5月,房地产开发企业土地购置面积4396万平方米,累计同比由4.8%下降15pts由正转负下跌7.5%。相比往年而言,2021年前5月也处于历史最低位。连续两年土拍购置面积低于5000万平方米的同时规模较2020年再低7%。

集中供地下房企多将拿地重心优先聚焦于核心城市,因此全国整体土地购置面积自4月起年初高点快速走低并回归负增长区间,至5月同比降幅已扩大至31.6%。


04前5月加快竣工施工建安投资抵消开工拿地双放缓拖累,开发投资增速仍保持18%

随着竣工交付节点的到来,“低开工高竣工”下,一方面施工面积增速逐渐走低,另一方面竣工面积增速快增至历年高点。两者消化下自3月起开发投资同比及累计同比增速均逐渐收窄至18%,但上半年增速仍保持10%以上高增。一方面房屋新开工面积与竣工面积之间的剪刀差快速缩小,至5月末已降至近十年低点;另一方面商品房销售面积与竣工面积之间的差距也在快速降低。


05商品房待售面积连续3个月回落至5.1亿平,住宅较年初库存下降超千万方据国家统计局数据:5月末,商品房待售面积51026万平方米,比4月末减少410万平方米。其中,住宅待售面积减少399万平方米,办公楼待售面积减少13万平方米,商业营业用房待售面积减少7万平方米。

 

下半年展望


06销售分化延续,东部增幅回落、中部东北部城市回调压力加大,整体规模低速增长
商品房销售来看,随着去年基数上升和需求过度透支,半年整体行业销售规模增速也将持续收窄至低位增长甚至负增长。首先,上半年主要支撑的浙江、江苏、福建、广东等的二三线城市楼市火爆,江西、河南、四川等省份的二线及核心城市的量价补涨,市场需求消耗透支和房价激增下,改善需求难以及时补充且刚性需求难以承担房价,恐慌情绪也趋向平静,二者难以在下半年继续支撑地区楼市销售,销售规模增幅环比大概率回落,将极大制约行业规模继续增长的空间和动能。其次,上半年新开工规模较低,尤其三季度热点城市新增供应面积恐将出现“青黄不接”,供应不济而导致成交数据下滑,譬如泉州、嘉兴、金华等出现的“一房难求”现象仍将持续或扩散。再次,就是需求端的购房支付能力受限。随着金融政策收紧,房贷利率上升,各地区居民信贷端在2021年上半年已出现明显收紧,如严查经营贷以及房贷利率几度上调。购房成本增加,也将抑制二三线城市销售规模的增长。最后,基于2020年下半年销售规模基数较高,因此销售规模增速也将有所下降。分化现象将更加细化深化,包括地区分化、板块分化、客群分化等。全国而言,东部地区仍将蝉联销售表现最佳,东北地区整体规模增速将继续收窄。单城市而言,核心板块“一房难求”,新区、乡镇板块等则各凭禀赋,市场表现将愈发冷热分化。 
07非22城供地高峰将推土地购置规模回升,高货值地块加快入市推动新开工增速回升
房企拿地方面,预计下半年全国土地购置面积将迎来一轮较大回升,整体增速有望与过去两年持平。一方面,22城已结束两轮集中供地,土地供应规模占全年供应计划比例不高,因此下半年9、10月份第二、三轮集中供地核心城市仍将有较大规模土地出让;另一方面,随着22城集中土拍收尾,7、8月份房企自然也会将把资金目标投向其他具有潜力的二线和三四线城市,在22城之外的土地投资节奏重新回归正轨。因此,下半年土地购置面积将较上半年有明显回升,全年土拍规模预计将与过去两年持平,增速有望再次回正。新开工方面,下半年过去一年内成交的热点地块将于下半年陆续开工。房屋新开工面积单月破2亿方,已有初步回升苗头。一方面,在房企资金受限和销售规模扩大的双重权衡下,去年以来重点一二线城市地块加快开工入市销售可让房企获得更高的收益,加之当前核心一二线城市仍处于热销期,入市项目普遍可快速实现资金回正。随着房企于核心城市购置的高价值地块开工入市,后续整体新开工规模单月增速有望回正,对应的建安投资额也有望回升至高位。 
08竣工大年加紧施工叠加新开工、土地购置回升支撑开发投资增速高位保持
下半年房地产开发投资额将继续维持高位体量增长,主要基于两个方面。一方面,下半年土拓投资和建安投资预期乐观,房企在核心城市积极开工、拿地下两者投资规模将较上半年有明显提升;另一方面2021年竣工大年的大背景不会改变,建安投资融资并为设限,房屋施工面积随着交付节点的到来在下半年继续保持高位。两项支撑下全国房地产投资规模和增速将继续保持高位。

投资篇 导读

二季度投资力度显著提升,TOP30房企竞得双集中四成地块。

上半年投资先抑后扬,22城双集中供地是上半年百强投资的转折点,随着企业三道红线指标不断优化,二季度房企投资积极性显著提升,百强房企拿地销售比从0.2提升至0.3,TOP50强投资力度已经升至去年二季度的高点。 集中供地模式下,城市、企业间的洗牌与分化仍在加剧。城市端,既有北京、上海、苏州、杭州、厦门等热度居高不下的城市,也有沈阳、长春等多数地块底价成交、甚至流拍的城市。企业端,龙头房企和国企、央企策略仍是率先“抢跑”,且优势显著,TOP50房企超过半数在22城中有所斩获,TOP30房企更是竞得双集中供地四成地块。相较之下,中小房企拿地难度加大,仅能通过合作拿地或捡漏的方式参与。


上半年总结

01投资集中度:资源集中头部房企,TOP20房企占百强新增货值53%

截止到2021年5月末,百强房企新增货值总量超过3.84万亿元,同比增长16%,新增货值百强门槛为78.2亿元,同比上涨19%,整体投资氛围要好于2020年上半年。前五月,共计24家房企新增货值达到500亿元。投资格局来看,资源愈发集中于头部企业,维持强者恒强格局。一方面,销售TOP20房企与新增货值TOP20企业高度吻合;另一方面,销售前20强房企新增货值几乎占百强半壁江山其中,销售TOP10房企新增货值占百强比例达到36%,与去年同期持平,但较一季度增长5个百分点。这也从侧面证明了二季度双集中供地中龙头企业的优势显著。就历年新增货值集中度走势而言,尽管自2017年投资高峰以来,TOP20房企货值集中度持续下滑,但占比始终保持在50%以上。由此可见,在受到调控政策以及自身投资战略影响之下,部分头部房企有意控制拿地节奏和力度,力求优化土储结构。但短期来看,新增货值的集中度仍将长期维持在高位,资源倾向龙头房企的格局并不会改变。尤其是双集中供地之下,规模、资金效应将进一步放大。

02投资意愿:百强投资积极性持续回升,21-30强房企拿地销售比达0.37

双集中供地之下,不少热点城市均有推出优质地块,带动百强房企投资积极性显著回升,房企对热点城市的土地需求仍大。1-5月百强房企拿地销售比达到0.3,较一季度末的0.2有明显提升,且各梯队拿地销售比均出现一定程度的走高。分梯队而言,TOP21-30房企二季度拿地积极性最高,拿地销售比达到0.37,较一季度显著提升0.19。主要仍得益于双集中供地,融信、滨江联合在滨江竞得4宗地,而正荣在杭州、厦门等城市有所斩获。TOP10房企拿地销售比仅次于TOP21-30,相较于此前最为谨慎的态度,集中供地之后龙头房企出手相当“阔绰”。此外,TOP50以后房企虽拿地销售比较一季度有所提升,但总体拿地选择仍集中在三四线核心城市。

结合2020年末总土储也不难看出,龙头房企总土储货值要远远领先其他房企,叠加双集中供地的“良机”,补充优质土储完成结构性优化是主要任务。而对于TOP11-30的房企而言,总土储并非十分充裕,且去化较快,尤其是TOP21-30房企总土储去化周期各梯队最少,因此在核心城市拿地较为积极也在情理之中。

03投资节奏:上半年“先抑后扬”,TOP50房企单月投资额创近一年新高

与去年上半年疫情过后投资触底反弹相似的是,2021年上半年房企投资节奏仍呈现先抑后扬走势,而双集中供地政策成为转折点。第一阶段是1-3月,投资延续了去年以来的审慎态度。一季度有超过四成百强房企新增货值同比下降,降幅超过50%的占到两成。销售TOP50房企投资金额延续去年6月以来下滑态势,一季度投资额仅高于受疫情影响严重的2020年一季度。仅招商、华润、保利等拿地销售比高于梯队和行业平均。此外,绿城、中梁等全国化房企也在一季度补仓积极。第二阶段是在集中供地的推动下,二季度销售50强房企投资力度大幅回升,月平均投资额较一季度大幅提升95%。5月份单月投资额超过4300亿元,同环比分别上涨8%和51%,创下2020年以来最高水平。值得注意的是,由于积极在22城土地市场参与竞拍,TOP50中超过半数房企5月份投资额环比提升,共16家房企单月投资额超过百亿。例如万科、华润、融信等房企在核心城市投资金额颇大。此外,碧桂园虽然在集中供地中投资较为温和,但由于其布局广泛,单月投资额也超过200亿元。


04企业表现:TOP30房企斩获集中供地中四成地块,国企、央企表现突出

05投资布局:结构性影响下一线成交占比增至18%,长三角成交占比过半


下半年展望


二季度22城市已陆续完成了第一轮集中供地,整体而言,规模房企、国企等资金实力雄厚的房企成为首次集中供地中的赢家,将诸多优质地块收入囊中,反之中小房企生存环境堪忧,只能通过联合拿地、抱团取暖的方式参与。目前看来“中小型房企+地方平台公司”是较为主流的合作模式,规模房企相对更倾向于独立拿地。考虑到上半年拿地对年内销售有一定助力、且首批集中供地优质地块数量较多,因此房企投资积极性大幅提升也在情理之中。短期来看,在首轮集中供地中规模房企的优势仍将延续,行业集中度仍会继续提升。此外,在集中供地的22城以外,长三角、珠三角的三四线城市依然是房企最为关注的市场,未来这些城市核心三四线土拍竞争激烈度仍会加剧。预计三季度房企投资力度、投资积极性仍与集中供地紧密相关,市场热度、投资氛围将形成潮汐式变化,行业内的洗牌也将持续,龙头房企、国企和央企的优势持续放大。对于未能成功拿地的企业(尤其中小房企)来说,及时转移战略布局、拓宽拿地渠道将是获得新增土储、保证企业持续运营的重要方式,但如何在权益和规模之间做取舍,将是此类房企面临的一大考验。尤其是第一轮规模房企“厮杀”之后,第二批集中供地或将是中小房企争夺的绝佳时机。

城市篇 导读

总量近三年新高、一二线此消彼长,下半年增长动能转弱。

2021年上半年,楼市成交热度延续,全国百城商品住宅成交规模创近3年同期新高,1-2月小幅回调后,3-5月延续高位波动。不同能级城市行情相对独立,分化持续加剧:一线和二线城市迎来此消彼长的轮动行情,一线因供应缩量、调控加码等原因,成交占比稳中有降,二线同比涨多跌少,东南沿海城市诸如厦门、杭州、南京等涨幅居前;三四线成交持稳,成交表现略超市场预期。 未来,考量到信贷全面收紧,热点城市调控持续加码,“房住不炒”主基调不会改变,企业降负债和居民稳杠杆将双管齐下。基于此,我们认为,2021年整体成交规模将与2020年持平或小幅回落,不同城市分化延续,一线和部分二线市场成交有望保持增势,回调压力主要集中在前期需求透支严重,基本面缺乏支撑的部分弱二三线城市。


上半年总结

01市场综述:百城成交同比增5成,一、二线比重此消彼长,三四线分化加剧

2021年上半年楼市高热态势延续,受去年新冠疫情基数较低影响,百城前五月成交同大增55%,与2019年同期相比也上涨了27%。从变化趋势来看,1月“淡季不淡”,成交量较去年12月小幅回调,2月恰逢春节假期,成交持续回落,进而迎来“金三银四”高光时刻,5月成交热度延续,百城成交量保持在5100万平方米以上的高位波动。究其原因,一方面宅地出让“双集中”,东南沿海城市地王频出加剧楼市上涨预期,恐慌性购房加剧;另一方面,实体经济尚未完全恢复,“资产荒”下居民购房增值保值预期更甚。

总体来看,地方政府充分贯彻了“一城一策,因城施政”的主基调,调控政策有收有放,也使得不同能级城市行情相对独立,城市间分化也愈演愈烈:

一线城市高位回落,成交占比稳步下行。主要是供应受限和政策调控的双重影响,以上海为例,2月“零供应”,而上半年调控政策却7次加码,“沪十条”、“沪七条”、法拍房限购、新房认购积分摇号、批量供应商品房等,供应缩量,调控压制,都对成交产生不利影响。

二线城市则呈现出稳步上行态势,城市内部分化加剧,涨多跌少,厦门、武汉、杭州、南京、济南等前5月成交同比翻番,厦门、杭州、南京市场“高热不退”,武汉主要是受去年疫情基数较低影响;仅南宁、沈阳、郑州、南昌等四个弱二线城市同比持降。

三四线城市,整体成交表现持稳,占比变化不大。据我们实际调研情况来看,浙西诸如衢州、金华、丽水、嘉兴、湖州等均迎来补涨行情,主要还是地王频出加剧楼市上涨预期,加之供应缩量,使得短期内市场大热,不过对内陆诸如玉林、钦州等基本面较差的三四线城市,市场下行压力依旧巨大,首付分期、降价折扣、分销渠道齐上马依旧难以拉动成交。

02新增供应:前5月同比增23%且三四线居首,6月一线城市供货节奏加快

全国100个重点城市全年新增供应面积同比增长23%,相较2019年同期增长4%。分能级来看,一线城市整体供应上涨25%,广州、北京放量显著;二线城市涨跌参半总体同比上涨18%,南京、武汉等热点城市供货量明显增加,而大连、南昌等供应“腰斩”;7成以上三四线城市供应放量,整体供应同比上扬28%,较之2019年持平,梧州、肇庆等同比腰斩,但无锡、昆山等强三线城市供应同比仍增长翻倍。

1.总量:2月回落、3-4月上行至年内高位、5月微降,整体同比增23%

据CRIC统计,2021年1-5月全国100个重点城市商品住宅新增供应面积18930万平方米,同比增长23%,相较2019年同期增长4%。

从月度表现来看,年初市场受传统春节影响供应显著缩量,2月供应量1800万平方米,不过较之往年同期仍有较高增长;至3月楼市“小阳春”开启,项目集中入市,供应显著上行,同比增幅稳步上扬,4月供应量达5649万平方米,较之年初增长翻倍。5月市场热度褪去,市场高位回落进入阶段性疲软,供应端有所下行,5月单月供应同比下降12%。

2.能级:三四线累计同比增28%居首,一线增25%,二线涨跌参半

分能级来看,一线城市整体新增供应面积1050万平方米,同比上升25%,但较之2019年同期仅微涨2%。分城市来看,广州供应面积386万平方米一线中最高,同比去年及2019年分别增长10%和9%增幅平稳;北京供应规模也超过300万平方米,同比大增44%,较之2019年也有27%增长;上海供应端略显疲软,同比去年增长8%,但较之2019年同期下降2成;深圳同比增长98%几乎翻倍,但较2019年仍有13%回落。

二线城市整体供应面积8711万平方米,同比增长18%,同比2019年增长10%。具体来看,25个二线城市涨跌参半,热点城市如南京、武汉以后需求放量房企供货放大,供应同比分别增长79%和173%,宁波、海口等供应规模同比增长过半,较2019年也有2成以上增幅。但大连、南昌等供应明显收窄,同比“腰斩”,大连、郑州等同比也跌幅超过20%。

三四线城市整体供应面积9170万平方米,同比增长28%,较2019年持平。7成以上三四线城市供应放量,梧州、肇庆、梅州、宝鸡、防城港等供应同比去年及2019年均腰斩,东营、上饶、崇左等降幅超4成;而核心三四线如无锡、常熟、昆山、莆田等翻倍增长。

3.新增供应TOP10:武汉稳居榜首,杭州、青岛排名下降,南京首入榜单

4.6月业绩冲刺,整体供货节奏加快,一线上、深同环比齐增

通过对30个重点城市6月供应数据进行估算,可以看出:(1)年中房企为冲业绩,推货节奏明显加快,6月整体供应继续放量,30城新建商品住宅供应环比增长16%;(2)一线城市中,上海、深圳全面发力,供货量环比均超50%,北京、广州供货压力不减;二线城市中,大连、长春等供应显著升级,而武汉、合肥、海口等供应明显缩水;其中徐州、无锡、佛山等三线城市普遍环降。

03三、新房成交:市场持续高热同比增55%,一线实现倍增,二三线涨多跌少

2021年上半年,全国商品住宅月度成交面积呈现先抑后扬再稳的走势,年初市场经历春节成交表现“淡季不淡”,虽有所回落但较之往年仍处高位,3月成交热度回升直至5月保持在高位趋稳。分能级来看,一线城市整体实现翻倍增长,疫后4城首当其冲带头复苏,成交大幅放量;二三线城市成交普涨但城市分化加剧,杭州、南京、珠海等强二三线增幅可观,反观北海、防城港、梅州等南部弱市成交持续不振。

1.总量:累计同比增55%,呈“先抑后扬高位趋稳”态势

CRIC数据统计显示,全国100个典型城市2021年1-5月商品住宅成交面积合计23642万平方米,同比增长过半,较之2019年同期增长27%。

从月度走势来看,年初受春节影响成交惯性回落,但总体表现淡季不淡。3月市场热度回升,“小阳春”行情供应放量下成交显著上扬,直至5月末成交高位持稳,月度成交规模稳定在5100-5200万平方米区间,显著高于2019年同期。

2.能级:一线累计同比翻番,二三线涨幅超50%,城市分化加剧

分能级来看,一线城市全年商品住宅成交面积1681万平方米,同比上升97%,较之2019年也有近半增幅。其中,深圳、上海楼市热度持续升温,成交同比2019年增幅分别为63%和62%,北京、广州也保持成交规模高增长,累计同比增长翻倍。

二线城市商品住宅成交面积共计11431万平方米,同比增长52%,同比2019年增长25%。分城市来看,25个二线城市中仅沈阳、南昌、郑州、南宁成交面积同比负增长,南京、杭州、厦门等热点二线城市成交同比翻倍增长,规模极为可观,杭州、重庆更是突破1000万平方米。其余如昆明、长春、西安等市成交同比2019年呈负增长,跌幅在2-3成左右。

三四线城市共计成交10530万平方米,同比增幅与二线相仿。近9成三四线城市全年成交高于去年;8成占比城市较之2019年成交增长,其中江门、漳州、阳江增长200%以上最为显著,石狮、日照、钦州等成交基数较低城市也实现翻倍增长。北海、防城港等北部湾城市受南宁“强首府”吸客影响,成交表现更为不振。

3.成交TOP10:杭州跃升榜首,徐州、青岛上调 ,长沙、广州入榜

4.6月成交热度延续,同环比微增,一线北、上“高热”,二三线分化

通过对30个重点城市6月成交数据进行估算,不难发现:(1)楼市整体表现高位小幅增长,6月单月30个典型城市总成交面积达2918万平方米,环比上扬7%,同比涨2%;(2)城市分化格局依旧,一线城市中北京、上海成交继续走高,广州、深圳成交状况受调控限制有所回落;二三线城市中,重庆一枝独秀,单月商品住宅成交面积469万平方米,环比翻倍。南京、武汉、宁波等市场热度延续,大连、长春等受益于供应放量,成交显著增长,而徐州、西安等楼市过热的城市成交明显回调。

04新房均价:70城房价同环比涨幅扩大,东部强二三线房价普涨

1.70城房价同比增幅扩大至4.5%,半数以上城市涨幅大于5%

2.各能级城市房价环比普涨,一线经政策调控涨幅短暂收窄

3.高价城市房价继续上扬,地市高热下强二三线房价涨势难抑

从CRIC监测的2021年108个重点城市新建商品住宅成交统计均价看,热点城市房价在新一轮楼地市轮动下涨势难以抑制。

当前房价高点仍是位于江浙沪及沿海城市,较2020年大多有不同幅度上扬。深圳和上海2021年上半年商品住宅全市成交均价双双达5万元/平方米以上。较为突出的,广州全市均价同比涨20%,杭州和东莞全市均价环比涨近10%,南京环比涨幅更是达到15%。这一类城市中此前成交的高价地于2021年纷纷入市获得备案,进而拉高了城市均价。而调控较严格的城市如上海、北京、厦门、三亚、珠海等将同环比涨幅控制在10%以内。

在同比涨幅上,部分中西部二线城市及高能级城市群三四线强市房价大幅上涨。与2020年上半年做同期比较来看,全市商品住宅成交均价涨幅最高的城市集中在浙江和福建等沿海省份的三四线城市。其中淮北同比涨幅最大达34%;衢州、绍兴、丽水等城市房价受地价推动出现了较大上涨,同比涨幅均超20%。值得注意的是,此前房价涨幅控制较好的广州、长沙、武汉、宁波、南京等城市由于限价基准提升上半年房价也出现较大增长。

从各能级城市来看,一线城市房价涨幅相对平缓,北京、上海受限价影响房价同比分别降1%和7%,但随着高价楼盘的集中入市,北京、广州、深圳房价较2020年下半年环比分别上涨6%、7%和8%。二线城市房价普涨,受地价上扬影响各核心城市房价较2020年均有不同幅度的上扬,其中南京、宁波、长沙因限价基准上扬同比环比均出现10%以上涨幅。郑州随着楼市回暖,此前降价楼盘陆续涨价推动其房价同比涨11%。值得一提的是,南昌、贵阳、长春受市场下行影响,2021年上半年全市均价较2020年下半年均有不同幅度下降。三四线城市持续分化,强市补涨现象突出。77个三四线城市中44城房价同比上涨,其中仅淮北、衢州、绍兴、东莞等14城涨幅超10%。这一类在地市、政策推动下本地投资和改善性需求激增,供不应求下房价快速补涨。市场分化现象继续加剧,多数城市由于本身经济面不佳,叠加疫情冲击下楼市一蹶不振,城市房价因而失去支撑。(各城数据见附表3)

05新房库存:广、狭义库存高位波动,去化周期降至11个月以下,一线降幅居首

2021年上半年得益于市场热度延续,供求持稳,整体狭义库存在2月跳减后延续高位波动趋势,处于5.7亿平持稳;去化周期则降至10.8个月。广义库存得益于2021年上半年核心一二线集中供地影响而延续小幅微增态势,截止5月末达38亿平左右。

1.狭义库存:2月跳降后延续5.7亿平高位震荡,一线齐降、三四线涨跌参半

2021年开年以来,狭义库存除2月显著跳减之外,一直延续高位震荡态势。据CRIC监测数据,2021年5月百城商品住宅库存量达到了56926万平方米,环比微降1%,同比增长2%。“金三银四”销售旺季已过,5月房企推盘积极性略有回落,环比4月下降三成;成交热度延续,整体成交量与“银四”基本持平:一线、三四线城市同环比齐降,需求释放后略有回落;二线城市市场热度稳步回升,同环比齐增,显著好于去年同期。总体来看,成交量略高于供应量,狭义库存小幅微降。

不同能级城市变动情况不尽相同:一线城市同环比齐降;三四线城市库存持稳,变动不大;二线城市市场热度稳步回升,库存环比小幅回落2%,同比增长6%,增幅有收窄趋势。

具体来看,一线城市中,上海、广州狭义库存同环比齐降,主要源于房企推盘节奏放缓,供应降幅高于成交,供求比显著回落;北京库存量基本与上月和去年同期持平,变化不大。值得关注的当属深圳,库存量环比持续回落,主要得益于居民购房需求高涨,成交热度有增无减,供求比仅为0.78;同比持增,增幅为8%,居四个一线城市之首。

二线城市中,北部城市诸如沈阳、青岛、太原5月末狭义库存量均超2000万平方米,位列本月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大,涨跌幅均在10%以内。杭州、重庆、得益于成交的集中爆发,本月库存环比降幅达2成以上;宁波本月推盘大幅回落,使得狭义库存环比跌幅也达到了22%。近6成共17城5月库存同比上涨,银川、哈尔滨、海口等城库存涨幅均在50%以上。以海口为例,市场供过于求现象显著,本月供求比达到了2.72,事实上,步入2021年以来海口成交便呈现出节节回落态势,低迷的行情叠加供应放量,库存急速攀升。在库存下降城市中,南昌、贵阳、合肥跌幅显著,均超35%。

三四线城市狭义库存同、环比均呈现出涨跌参半,不同城市间分化持续加剧:来宾、嘉兴台州烟台、泸州、连江、淄博、常熟、福清、常州、太仓、洛阳、临沂、建德、钦州、扬州等同环比齐增,库存风险稳中有增;宜昌、芜湖、泰州、淮北、宁德等城市疫后市场稳步恢复,供不应求下,“去库存”效果显著,5月库存环比持降,同比跌幅均在45%以上。

2.消化周期:5月下跌至10.8个月,东北二线和部分三线城市去化承压 

纵观2021年上半年百城消化周期变动趋势,1-4月基本在12个月左右持稳,5月得益于狭义库存微降,成交热度延续,与上月基本持平,去化周期稳中有降,由2021年4月末的12.34个月微降至10.79个月,显著低于2020年同期水平。

不同能级城市去化周期均保持降势:三四线降至11.99个月,略高于百城平均;一二线去化周期与百城基本重合,持稳在10个月左右,整体库存风险基本可控。

具体来看,一线城市中除北京去化周期在1年以上,上海、广州、深圳均在10个月以下,库存风险相对较小,北京、广州、深圳去化周期与上月相比变动不大,显著低于去年同期,值得关注的当属广州,去化周期同环比均呈现出大幅回落,主要是受房企推盘节奏放缓,狭义库存稳步回落影响,加之居民购房热情虽有回落,但总体仍延续供不应求行情,去化周期稳步降至8.67个月。

30个二线城市中仅有哈尔滨、沈阳、呼和浩特、太原4个城市库存消化周期超过2年,以北部城市居多,成交相对惨淡;多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看,商品住宅消化周期同环比均呈现出跌多涨少,杭州、重庆、南昌等去化周期较上月而言回调显著。值得关注的当属沈阳、哈尔滨等弱二线城市,消化周期均在30个月以上且同环比齐增,整体库存风险依旧较大。

三四线城市同、环比均呈现跌多涨少,“去库存”效果好于预期。整体来看,下跌城市以东南沿海三四线为主,芜湖、三明、德清、湖州、漳州、绍兴等城市5月末消化周期维持在6个月以下,库存见底,以我们近期实地调研的湖州市场为例,市面上基本呈现出“无房可售”状态。而梅州、连江、洛阳、防城港、淄博等基本面缺乏支撑的三四线城市不仅消化周期高达30个月以上,库存风险逐步浮出水面。

3.广义库存:38亿平方米持稳高于去年同期,三四线同比增幅高于百城平均

06二手房:22城“先扬后抑”,一线北上广前5月成交“翻番”(本节有删减)

2021年初市场热度延续,叠加去年受疫情影响楼市停摆,市场成交基数较低,一季度成交规模显著升级,全国各省市成交面积累计同比普遍翻番。截止季度末,成都、青岛、杭州、厦门等核心城市放量增长,“小阳春”行情初现端倪。

2021年上半年二手房市场成交表现先扬后抑,一季度市场热度蔓延需求显著放量,4月起市场回归平淡,全国各省市成交面积累计同比收窄至7成。截至年中,前期过热的北京、成都、杭州等城市平稳下行但仍处高位,合肥、重庆、武汉等城市累计规模翻番。

1.总量:一季度高位,二季度回落,5月成交累计同比增幅超7成

据CRIC数据统计显示,2021年一季度1-5月二手房累计成交面积7610万平方米,同比增长73%,市场表现明显好于往年同期。自去年下半年来楼市火热从新房市场蔓延至二手房市场,2021年初市场热度持续蔓延,叠加年后“小阳春”行情支撑,成交需求持续释放,最高点突破1600万平方米,至4月起热度下降,市场逐步回归冷静期,不过整体市场成交体量较之过往同期仍处于较高水平,5月单月成交1435万平方米,相较去年同期正处“反弹期”的爆发增速仍有7%同比增幅,较之2019年也有8%增速。累计同比来看,2021年前5月同比2019年增长3成。

2.能级:一线成交超预期累计增幅达76%,二三线分化持续加剧3.6月核心城市市场降温,南京成交增幅达96%居首,深圳下行趋势已定二季度末,各省市成交规模持续走低,经历“小阳春”市场显著放量,年中市场逐渐恢复理性,月成交规模稳步“三连降”。整体来看,6月全国9个重点城市二手房成交体量为625万平方米,环比回落11%,同比仍有14%增幅。从日成交数据具体来看,9个核心城市环比涨跌参半,深圳市场长期下行,环比回落超7成,成都、杭州也有2成左右跌幅,其余城市均有不同程度涨跌;同比表现显示涨多跌少,南昌下降32%跌幅最高,成都、大连、南京年内二手房市场增长显著,同比涨幅均超过50%,其中南京增长96%规模翻番。

下半年展望


07供应:新增总量预期稳中有增,土地放量驱动一二线推盘将维持高位

2021年至今,整体市场供应量稳中有增,基于去年同期疫情影响基数较低,100个典型城市总供应量与2020年相比增长23%,实际与2019年同期相比微增4%,有小幅上扬。预判2021年下半年,我们认为,供应量仍将保持稳中有增,与去年同期持平或小幅增长,但细究不同能级市场,各自将走出独立行情,供应量或产生较大分化,具体来看:

一线城市新增供应量预计将稳中微增。主要是基于去年一线土地市场集中放量,成交面积大幅增长达3成,潜在储备充沛,加之一线成交热度较高,上海销售额位列全国第一,一定程度上也提升了房企推盘积极性。不过考量到今年初为调控市场严防楼市过热,一线城市不断政策加码抑制市场,整体供应增速预期以稳为主。

二线城市供应量有望于去年持平或小幅增长。考虑到武汉、成都、青岛等土地供应量常年较大的核心城市2020年全年土地成交量持稳或有所回落,叠加上半年杭州、徐州、长沙、郑州、苏州等城市后来居上,涨幅上扬,二线轮动行情初现端倪,预计下半年各核心二线城市人口增速有望持续增长,购买力也相对升级,房企预计将增加供货量,下半年整体供应量有望小幅增长。而针对济南、长春、南宁等成交低迷,库存较大城市,供应量也将回落。

三四线城市供应量或将小幅回落,城市间分化加剧。由于棚改收官,货币化安置提供的置业需求放缓,购房者观望情绪浓重,叠加整体三四线购买力相对不济,库存积压下房企推盘积极性不高。不同城市间的分化将持续升级,长、珠三角相对发达的环都市圈城市,无锡、常州、东莞、莆田、石狮等上半年土地成交热度持续升温,城市成交量大幅增长,预期下半年供应还将有一波放量;而诸如防城港、崇左等相对经济面薄弱的西南部三四线城市而言,成交转淡也将导致新增供应放缓,成交下滑。

08成交:一线政策“高压”下趋稳、二线分化上行、三四线稳步下降

基于供应稳中有增的分析逻辑,随着供应放量,预计2021年下半年成交有望持续小幅增长或与持稳,而三四线城市因需求透支叠加购买力下降,短期内成交或将保持回落趋势。

一线城市成交量稳中微升。从当前一线城市市场表现来看,楼市热度已趋近峰值,基于市场“房住不炒”主基调逻辑不变,一线调控日益趋严,仅上半年上海政策调控经历7次加码,新盘成交难度直线升级,居民购房情绪略显降温,下半年需求或将逐步释放,预计下半年一线城市成交量同比增幅将有10%以内小幅上扬。

二线城市成交量将稳中有增,全年成交量同比增幅趋势与一线相仿。自疫后二线市场分化加剧,各城走出独立行情。一方面武汉、杭州、南京等基本面良好、人口增速稳定的二线城市,需求端稳步增长,成交量有望持续走高。其次,如长沙、福州、济南等省会城市正处楼市成交轮动上升期,后续成交量或有突破。此外,部分城市如南宁、沈阳、郑州等城市前期供应过剩,库存堆积项目去化压力较大,即使政策相对宽松,但成交表现难有提升。

三四线城市市场或将持续分化,整体成交量将有所回落。基于棚改去年已基本收尾,货币化安置比重减少,叠加疫后部分基本面薄弱的三四线城市购买力严重不支,成交量有可能大幅下滑;另一部分有产业支撑、受核心城市辐射效应显著的三四线强市如嘉兴、湖州等市,虽然目前居民购房热情较高,但受限于市面上供应短缺,成交持续放量可能性不大。

09库存:狭义存量稳中有降,房企新开工意愿增强致广义库存高位回落

预判2021年下半年,我们认为,狭义整体库存稳中有降,主要是基于成交热度延续,总体增幅预期高于供应。不过城市间分化将持续加剧:

一线城市整体库存量有望持稳或小幅微降。主要是基于一方面去年以来一线土地成交量大幅上升,房企重回一二线战略意图明显,明年加大供应是大概率事件;另一方面,即便下半年信贷收紧,成交增长动能放缓,一线城市仍是“人+钱”的集中地,购买力相对旺盛,供求齐增也会带动库存量持稳或微降。

而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市,诸如梅州、连江等,这些基本都是人口净流出的城市,目前商品住宅消化周期均在35个月以上,即便供应不再放量,以目前低迷的成交走势来看,中长期库存风险依旧较大。

而就广义库存而言,预期将高位回落,主要是基于狭义库存微降,房企开工意愿回升。一方面,房企在“三条红线”的客观压力下,资金面不会特别充裕,加之年初核心一二线集中供地下,已经消耗了部分资金,下半年拿地预期将更加谨慎;另一方面,从开工意愿来看,5月新开工面积稳步上升,环比持增,同比降幅也有收窄趋势,部分东南沿海城市,诸如金华等城市取证要求也附加了工期进度,此举也将刺激开发商的开工积极性。

企业篇 导读

业绩:市场热度持续,百强房企规模增长稳定。

2021年上半年,全国房地产市场整体运行平稳。得益于去年末热点城市市场热度延续,叠加春节期间一二线城市购房情绪升温,提振了楼市的整体表现。1-5月,行业TOP100房企累计实现销售操盘金额48669.5亿元,同比增长51.3%,较2019年同期也有39.4%的增幅。百强房企中,近半数企业较2019年同期的累计业绩增幅逾50%。部分规模房企业绩表现突出,23家企业1-5月销售目标完成率高于40%。 目前,在行业增速放缓叠加“三道红线”压力下,规模房企投资和扩张动能承压,目标增速趋缓。长期来看,在“房住不炒”长效机制以及整体政策环境边际收紧的主旋律下,行业发展方向更为清晰,预计未来行业整体销售面积规模将步入无增长时代。新常态下,房企整体战略需以谨慎经营、防范风险、适应市场变化为主。并针对不同城市市场的分化格局,制定更具针对性的销售策略,积极供货推盘、深化销售渠道、提高周转效率、加速现金回流。

上半年总结

01业绩:上半年市场热度持续,百强房企销售规模增长显著

2021年上半年,中国房地产市场表现整体平稳。年初部分热点城市延续了去年末以来的市场热度,淡季不淡。同时,春节期间一二线城市购房情绪升温,进一步提振了楼市表现,而一季度以来市场热度也得以持续。得益于市场表现,上半年百强房企销售业绩规模整体提升,TOP100房企前5月单月业绩规模较2020年同期均实现同比明显增长,较2019年同期的单月业绩增速也均在30%以上。累计业绩来看,1-5月行业TOP100房企累计实现销售操盘金额48669.5亿元,同比增长51.3%,较2019年同期也有39.4%的增幅。

 

02格局:百强房企各梯队门槛稳定增长,TOP30房企保持规模优势 
03企业:近9成TOP50房企较2019年同期增速超20%,部分企业表现突出
 

04目标增长:规模房企目标设定延续谨慎预期,10%-20%是行业主流

上半年,有近半数百强房企披露了2021年业绩目标。整体来看,行业平均目标增长率近年来呈降低趋势,较2018年41%的高位有明显回落。2021年,企业对业绩规模增长的总体预期延续谨慎的态度。不过基于一季度市场的回暖,规模房企目标增长率的中位数较去年略有提升至15%。具体来看,在提出目标的房企中,以龙头房企为代表的部分规模房企由于规模基数较高且投资和扩张动能承压,目标设定更趋保守。同时也有近7成企业目标增长率高于10%,其中12家企业的目标增长率高于20%。这部分企业以千亿规模以下的中小型房企为主,仍有一定的业绩增长诉求。

 

05目标完成:规模房企目标完成度较高,近半数企业1-5月完成40%以上

从企业目前的目标完成率来看,得益于谨慎的业绩预期和上半年的市场表现,规模房企整体业绩完成情况优于历史同期。截至5月末,在提出目标的房企中有逾8成企业1-5月的业绩目标完成率在35%以上,其中23家企业目标完成率高于40%,业绩完成度较佳。但同时,也有5家企业截至5月末的目标完成率不及30%,下半年去化压力较大。

具体来看,上半年大发、新力、景瑞、首开、正荣、美的置业、金地等房企的业绩表现较为突出,目标完成率在45%以上,预计全年大概率能超额完成业绩目标。其中,大发近年来的业绩增速和目标完成率都居于行业前列,2021年650亿元的总可售货值相对充裕,1-5月目标完成率达57.8%。此外,招商、华润、绿城、旭辉、金茂等规模房企截至5月末的目标完成情况也处于行业领先水平。表略:部分规模房企2021年业绩目标及1-5月目标完成情况(亿元)


下半年展望

06展望:行业发展稳字当头,企业战略以适应市场变化、防范风险为主

2021年上半年,房地产行业发展“稳”字当头。短期来看,在行业增速放缓叠加“三道红线”的压力下,企业控负债、降杠杆压力增加。随着投资和扩张动能相应降低,业绩增长承压、目标增速趋缓。长期来看,在“房住不炒”长效机制以及整体政策环境边际收紧的主旋律下,行业发展方向也更为清晰,预计未来行业整体销售面积规模将步入无增长时代。新常态下,“因企施策” 与“因城施策”趋于常态化。一方面,规模房企整体战略需以谨慎经营、防范风险为主,积极适应新的政策与市场环境,调整投资、销售、融资等各方面的经营计划,构筑起可持续性竞争优势。另一方面,随着不同城市市场分化加剧,企业需要更具针对性的销售策略。在一线和热点二线城市积极供货推盘、提升周转效率。在需求不足、竞争激烈的低能级城市深化销售渠道,加强营销和折扣力度,及时调整价格优惠抢占市场份额、加速现金回流。此外,在需求侧改革推行下,市场也正提升对需求端特征与变化趋势的关注,仅从供应端发力将难以适应市场趋势。对房地产行业而言,这也将倒逼房企转变发展思路,加速向买方市场转型。只有不断提升服务质量、加强产品力打造、提升自身的综合实力,才能在日趋同质化的行业竞争中保持优势,进而助力项目去化、提升销售回款效率。

排版丨Jenny

本文转载自:克而瑞地产研究

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